Wer heute eine Immobilie verkaufen möchte, der versucht sein Glück vermutlich auf einem der Immobilienportale. Hier entsteht schnell der Eindruck, dass das Ganze nicht viel mehr Aufwand ist, als die alten Möbel bei eBay Kleinanzeigen reinzustellen. Dabei ist der Immobilienverkauf eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Wer hier nicht sorgfältig vorgeht, lässt sich nicht nur Geld entgehen, sondern bekommt mitunter sogar rechtliche Schwierigkeiten. Bevor Sie den Verkaufsprozess starten, sollten Sie daher die Antworten auf diese vier Fragen kennen:
Wie viel kann ich für meine Immobilie verlangen?
Die Preisermittlung steht ganz am Anfang des Immobilienverkaufs. Viele Privatverkäufer orientieren sich hierzu lediglich an den Immobilienpreisen in der Nachbarschaft oder nutzen ein Online-Bewertungstool. Das ist nicht immer die beste Idee, denn neben Lage und Quadratmeterzahl spielen noch viele weitere Merkmale eine Rolle bei der Bewertung. Deshalb bietet es sich an, bei der Bewertung auf einen Profi zurückzugreifen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte und Energieausweis – das sind nur einige der Unterlagen, die Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie brauchen. Das Zusammentragen aller Dokumente gleicht oft einer Schnitzeljagd von Behörde zu Behörde. Hierfür sollten Sie dementsprechend genügend Zeit einplanen.
Liegen alle Unterlagen vor, ist es Zeit, das Exposé zu erstellen. Dieses dient dazu, potenziellen Käufern die Immobilie zu präsentieren. Um das Exposé bestmöglich zu gestalten, ist es wichtig, die Zielgruppe für die Immobilie zu kennen. Bei der aktuellen Nachfrage finden sich zwar schnell viele Interessenten – doch den richtigen Käufer herauszusuchen, ist ohne zielgruppengerechte Vermarktung gar nicht mal so einfach.
Wie manage ich Besichtigungen?
Ob das Exposé zu viele Fragen offen lässt, merkt man spätestens, wenn das Postfach überquillt und unzählige Nachfragen eintrudeln. Viele Kaufinteressenten möchten sich die Immobilie auch einfach mal ansehen, selbst wenn sie gar nicht sicher sind, ob sie zu den eigenen Vorstellungen passt. Was tut man also bei so vielen Anfragen? Eine Massenbesichtigung oder doch lieber viele Einzelbesichtigungen, die viel Zeit kosten?
Wie entscheide ich mich für einen Käufer?
Wenn am Ende nur noch wenige ernsthafte Interessenten da sind, stehen Sie vor der Qual der Wahl. „Bevor Sie sich für einen Käufer entscheiden, ist es wichtig, seine Bonität zu prüfen“, sagt Ron Westphal, der Experte für Privatverkauf bei Wentzel Dr. Außerdem sollten Sie sicher gehen, dass die Kaufinteressenten auch wirklich gewillt sind, den geforderten Preis zu zahlen. Oftmals versuchen Käufer nämlich, den Eigentümer runterzuhandeln. Hier ist es wieder entscheidend, dass Sie eine fundierte Werteinschätzung haben. Denn so sind Sie in der besseren Verhandlungsposition.
Wunsch oder Wirklichkeit?
Klaus Spieker, Geschäftsführer Spieker Immobilien GmbH, über Alternativen zum Teil-Verkauf
„Irgendwann muss entschieden werden – behalten wir den derzeitigen Wohnsitz oder verkaufen wir? Ein immer längeres Verschieben des Entschlusses, sich vom Wohnsitz zu trennen, führt oft zum Verzicht, schon heute angenehm seniorengerecht an anderer Stelle zu wohnen.
Da scheint das Thema Teil-Verkauf die perfekte Problemlösung zu bieten. Vollmundige Werbung erweckt den Eindruck, als würden hier nebenbei 50 Prozent eines ermittelten Hauswertes aufs Konto des Eigentümers überwiesen – und sonst bliebe alles beim alten. Natürlich kann das beim Nachdenken über die Interessen beider Seiten kaum so sein. Im Gegenteil, alle Aspekte einer Immobilie und ihrer bewahrenden Weiterentwicklung sind nun reglementiert. Man hat den Teilkaufpreis und muss weiterhin Sorge tragen für das Anwesen. Natürlich auch für die meisten Kosten, sowohl für den „Wohnbetrieb“ als auch für Versicherung und Grundsteuern. Ein notarieller Kaufvertragsentwurf sollte intensiv von vertrauter Anwaltsseite geprüft werden, ehe man sich auf derartige Partnerschaft einlässt.
Da vom Teilkäufer ebenfalls erwartet wird, dass die bisherigen Eigentümer die erhaltene Geldsumme zur Ablösung eventueller Resthypotheken verwenden, könnte die Bargeldsumme noch deutlich schrumpfen.
Aufteilung des Wohnraums
Gibt es bessere Alternativen? Ja, gleich mehrere. Das Weiterleben am alten Standort durch Hineinnahme eines Mieters oder Wohnungskäufers. Sofern es sich nicht ohnehin um ein Gebäude mit Einliegerwohnung handelt, könnte diese Variante durch Anbau/Umbau geschaffen werden. Der IVD-Makler könnte gemeinsam mit einem Architekten die Umbauplanung durchführen. Dazu kann überlegt werden, ob aus dem Zweifamilienhaus nun eine WEG-Eigentümergemeinschaft wird. Beide Parteien haben ein eigenes Grundbuch. Pflichten und Rechte sind hier seit vielen Jahrzehnten im gesetzlichen Rahmen des WEG-Rechtes krisenfest vorgezeichnet. Die individuelle Anpassung erfolgt durch die Berater – IVD-Makler, Architekt und Notar.
Die finanziellen Folgen können Sie mit unserer Beratung nun selbst gestalten. Sie bleiben Gesamteigentümer oder verkaufen die Einliegerwohnung an Partner Ihrer Wahl. Wirtschaftlich könnten Sie noch darüber nachdenken, selbst in die kleinere Einheit zu ziehen und die größere zu verkaufen. Ebenso ist es denkbar, dass nicht Sie, sondern der künftige Miteigentümer Umbau und Renovierung „stemmt“ – mit jeweiliger Berücksichtigung bei der Kaufpreishöhe.
Alternativ ist ein Verkauf an Anlage-Käufer denkbar, deren Mieter Sie nun sind und die für Instandhaltung, Grundabgaben usw. zuständig sind. Diese Variante beinhaltet oft die Erwartung des Käufers nach einem für ihn noch rentablen Kaufpreis – ohne Liebhaberzuschlag.
Attraktiv könnte es für beide Seiten auch werden, wenn mit Zeitmietvertrag oder besonderen Vereinbarungen ein späteres Bewohnen durch die Erwerberfamilie in Betracht kommt. Eventuell kommen Sie ja im zweiten Schritt der Modell-Vergleiche auch zum Entschluss des Gesamtverkaufs. Und damit zu einem seniorengerechten Wohnen an einem von Ihnen favorisierten anderen Standort.“
www.spieker-immobilien.de